‘빈손으로 흰 늑대’

주택 용지에서 자주 조우하다유동 촬영공업용지는 자금 추방 대상이 됐다.근거사슬 가산시장연구부는 불완전한 통계로 7월 26일까지 전국 공업용지 7521원, 총 3.51억㎡로 전국 공급의 토지면적의 52.1%를 차지했다.이와 함께방수망감사 범위 내 20개 도시 중 7월 25일 ~ 8월 14일 동안 총 공업용지 1664만㎡———3주간 공업용지가 토지 공급 총량보다 50%를 초과했다.

이 같은 데이터는 현재 공업용지 공급량은 최소 3.7억㎡에 이르며 주택용지 공급 총량을 초과할 뿐만 아니라 전국 토지 공급량의 절반 이상을 넘어섰다.8월 15일, 업계 인사가 필자를 취재할 때 투기와융자수요는 기업이 공업용지를 크게 점령하는 두 가지 동인이다.

　　공업용지 기업 을 점령 하여 ‘ 빈손 으로 흰 늑대 ’ 를 잘한다

‘ 공업용지 단가가 너무 낮아서 많은 기업들이 한 잔을 나눌 능력이 있다 ’, 8월 15일 한 시장 인사가 필자에게 말했다.

예를 들어 절강 건덕 지역의 한 중소기업은 3만여㎡ · 약 50묘의 공업용지를 단번에 점령했다. 이 업체는 이 땅에서 지은 공장의 점지가 전체 면적의 절반은 되지 않았다고 한다.사실상 기업이 공업용지를 점령하는 최초의 의도는 생산에만 쓰이는 것이 아니다.

기업이 토지를 잡기 전에 이미 이 항목과 은행에 대출 계획을 다 말했다.기업은 종종 은행의 대출 지원을 받은 뒤에야 손을 떼려고 한다. 상술한 시장인들이 말한다.일반적으로 기업은 토지 비용을 마련해야 하고, 정부가 토지 증서를 떼면 은행에 가서 대출을 받을 수 있다.심지어 내가 알기로는 많은 기업들이 납부하는 토지 금액은 종종 임시로 대출한다.은행대출을 받으면 대출금을 뜯고 환불할 것이다.그는 사실대로 표시한다.

현재 부동산 시장의 형식이 날로 심각해지면서 은행은 이미 광지를 받지 않았다.기업이 땅바닥을 잡은 뒤 공장을 짓고 공사를 짓는 명목으로 은행에 대출을 받을 수 있다는 것이다.공장 건물이 잘 지어지면 부동산 증명서를 얻어 온 부동산 사업의 평가가 더 높아지고 대출을 받는 것도 많아진다.

이 같은 절강 건덕의 사례로 이 토지는 약 300위안/㎡, 총가격은 약 1000만 위안, 그리고 기업은 위에서부터 공장 건물을 짓기 시작했고, 현재 부동산 증은 받지 않았지만, 이미 평가 가격은 1400만 위안, 총 평가 가격은 2400만 위안의 이 공업용지 사용권 + 공장을 저당 2000만 위안의 은행대출을 받았다.부동산 증명서가 손에 들어오면 이 평가가격은 더욱 높아질 것이다.그때는 은행이 이 기업에 대출해 주는 비용도 물값이 높아질 수 있다. 상술한 사람들은 “ 물론, 최종 대출 금액은 얼마인지 은행 수중에 결정하기로 했다.그러나 이 한도는 종종 기업의 원시적인 투입을 넘어설 수 있다.

경제환경이 크게 변하지 않는다면 이 담보대출이 계속될 것이다. 이 시장은 필자에 대해 기업이 토지 절상 수익을 누릴 수 있다고 말했다.

물론 이 과정에서도 어느 정도 위험이 존재한다.“많은 중소기업의 이윤율이 높지 않고 이자를 덮을 수 없는 상황이 존재하고 있다”며 “최종적으로 수중의 토지가 은행에 경매를 당하는 경우도 있다”고 덧붙였다.{pageubreak}

　　공업용 부지 기업을 이월하는 것은 얼마입니까?

방금 인수 방안을 발표한 부안나는 인수 대상의 주요 자산은 강소상숙 우산공단 4채에 위치한 것이다.

공개자료에 따르면 이 같은 부동산 용도는 공업용지에 속하고 총건축 면적은 2만77만㎡, 평가가격은 4040.06만원으로 1460위안/㎡에 해당한다.

관련 기관이 내놓은 집 평가 보고서에서 이 같은 부동산 항목의 평가율은 언급하지 않았지만.하지만 중국 토지시장망에 상륙해 2010년 상숙우산 지역이 거래한 공업용지 가격을 조회해 1평미터당 300위안 정도였다.공장 건물의 건안비용을 감안하면 전체 사업의 원가가 1000위안을 넘지 않을 것이다.

투자자들은 부안나가 이 같은 부동산 사업을 인수한 것은 공장 건물을 확장시키는 고려로 주목된다.상술한 땅에는 일부 공비용지가 있을 수 있다는 것이다.이로써 부안나가 방금 구입한 부동산 프로젝트, 가가치율은 약 50~200% 사이!

공업용지를 빌려 은행대출 및 평가절상 수익을 얻는 것을 제외하고는 기업은 그 사용권 속성으로 얻을 수 있는 ‘ 폭리 ’ 를 바꾸는 것이 산업용지를 구동하는 또 하나의 움직임이다.

가장 전형적인 사례는 미흔에서 나온다.비경적 손해를 삭감하고 2008-2010년 3년간 상장회사 주주 순이익은-7102.71만원, 3227.999만원, 318.49만원의 회사로, 지속적인 이익 능력을 갖추지 못하고 있다.그러나 이 주영력이 약한 회사에서는 부동산 운영 방면에서'독구 혜안'을 했다—

2007년 미흔은 후베이 형주시 오다방직 유한 회사를 증자방식으로 구입했다.그러나 주영업무 이익 공헌에 비해 오다방직 직은 공업용지 사용권으로 가져온 수익이 더욱 가관이다.

공개된 자료에 따르면 미흔달자사 형주시 오다방직기 하의 토지계면가치는 6114만원으로 지상 부속물 계좌가치는 3529만원으로 전체 항목의 계면가치는 9643만원을 넘지 않는다.그러나 이는 공업용지 성질의 토지가 형주 수축센터에 저장된 후 1거에 3억 위안을 넘는 보상금을 얻어 계좌액의 3배 이상을 넘어섰다.

사실상 이러한 공업용지가 저장된 후 가져온 토지보상수익 때문에 반년보업이 급증세를 예측하기 때문에 그 반년보가 커다란 성장을 예측하고 나서 상승 시세를 나섰다.

‘ 신화 ’ 가 앞서고 있다 ’ 고 상문에 언급한 시장인들은 필자에 대해 많은 기업들이 자금을 거머쥐고 토지에 투입하기를 원한다.특히 중소기업은 주택 용지보다 높은 가격에 비해 공업용지가 낮은 문턱으로 많은 이윤 상상공간을 제공한다.