出来高高止まり、企業の販売が千億元を突破、住宅価格の高位運営……このほど続々と「出炉」した2010年の不動産市場のデータを解読すると、昨年の不動産市場の規制に「購入制限」などの厳しい手段が追加され、「史上最も厳しい」とも言えるが、不動産市場は依然として逆行していることが分かった。新しい年には、「最も厳しい規制」が続くのか、ビル市の規制はどうなるのか。業界関係者は、特に「制度的なコントロール」と住宅建設の保障を強化すべきだと考えている。
“購入制限令」抵抗しにくいビル市の上り.態勢
昨年4月30日、北京は「国十条」実施細則を公布し、率先して「1世帯に1軒の分譲住宅しか購入できない」と規定した。9月29日に「国五条」が公布された後、累計で上海、広州、天津、南京、杭州など16の一二線都市が購入制限政策を打ち出した。各方面は当時、行政手段が直接手を出して一部の住宅購入行為を停止し、過熱したビル市に「冷却剤」を注入しただけではないと考えていた。
昨年12月以降に続々と発表された統計データは、市場の「粘り強さ」の一面を見せている。国家統計局のデータによりますと、2010年1月から11月にかけて、全国の分譲住宅の販売面積は8億2500万平方メートルで、前年同期比9.8%増加し、増加幅は1月から10月にかけて0.7ポイント上昇したということです。同期の全国分譲住宅の売上高は前年同期比17.5%増の4兆2300億元だった。このうち、11月単月の販売面積と売上高は前年同期比それぞれ14.5%と18.6%増加した。
「昨年10月に市場がやや低迷したが、その後は明らかに好転した。年末には取引センターに行って手続きをするのに行列ができるようになった」と上海中原地産閔行区のある店の業務員は記者に語った。
住宅価格の面では、2010年11月、16都市の購入制限都市のうち広州の新築住宅価格だけが前月比0.1%下落し、他の5都市の価格は横ばいで、他の10都市の購入制限都市はいずれも前月比で上昇した。
「史上最も規制が厳しい」2010年、不動産企業は新たな市場のお祭り騒ぎを楽しんだ。万科グループが1月4日夜に発表した公告によると、昨年最後の月の販売面積と売上高はそれぞれ68.9万平方メートルと83.5億元で、前年同期比それぞれ69.8%と51.3%増加した。万科の昨年通期の売上高は記録的な1081億6000万元に達し、前年同期比70.5%増となった。
中国不動産情報集団がこのほど発表したデータによると、主要開発業者30社の2010年通期の売上高は累計8691億元に達し、販売面積は8449万平方メートルだった。この計算によると、開発者の販売平均価格は1平方メートル当たり10286.42元に達し、前年同期比23.98%上昇した。
住宅購入者の「地域的な移転」と「全体的な上昇傾向」
指摘に値するのは、「購入制限令」などの措置の圧力の下で、ビル市の購入需要の「地域的な移転」が明らかになったことだ。中国指数研究院のデータによると、昨年1～11月、東部地区の分譲住宅販売面積の占める割合は49.3%で、2009年同期より2.2ポイント低下した。中部地区の割合は24%で、0.8ポイント上昇した。西部地区の割合は26.7%で、1.4ポイント上昇した。中国指数研究院の陳晟副院長は、「購入制限」などの措置の作用の下で、東部地区の第二線都市ビル市の一部の需要が他の地域への移転を加速させており、これは注目都市の投機的な住宅購入需要の抑制に一定の効果があるとみている。
しかし、「移転」イコール「消滅」ではなく、ビル市全体の行動力は依然として変わらない。多種の圧力が織りなすマクロ経済情勢はビル市の動きに深く影響している。インフレ予想に後押しされて、投資はすでに一部の人の剛性需要となっている。
中央銀行が発表した「2010年第4四半期預金者アンケート調査報告」によると、住民の投資意欲は初めて貯蓄意欲を上回り、都市部住民の45.2%が投資を選んだが、不動産投資は26.1%の相対的な高値で引き続き住民投資の第一選択となった。また、反復的な「調整・上昇」ゲームを経て、住宅価格が上昇した人は調整に一定の「耐性」を持つことになる。中原地産華北区の李文傑取締役は、厳しい規制の下で、一部のビルの価格が下落したほか、ビル市全体の価格は依然として高位または上昇状態にあり、「一部の人は住宅価格のコールバックの予想が徐々に弱まっている」とみている。
不動産市場が局所的な「購入制限」の下で依然として上昇しているもう一つの原因は、長年の保障性住宅プロジェクトを遅らせ、この2年間の建設ペースは明らかに加速したが、短期的には大量の中低所得者の住宅需要を十分に満たすことができなかったことだ。住建部のデータによると、2010年には全国の各種保障住宅とバラック区の改造住宅が590万戸着工し、基本的に370万戸を建設し、年間任務を超過達成した。復旦大学住宅政策研究センターの陳傑執行主任は、昨年着工した保障住宅は全体的に今年末から来年にかけて市場に供給されるが、2009年の我が国の保障住宅着工計画の完成状況は理想的ではなく、今年の各地の保障住宅供給の増量は非常に難しいと考えている。
新年の「最も厳しい規制」の行方は？
昨年以来の「最も厳しい規制」は、ビル市に多くの積極的な変化を見せていることを見るべきだ。例えば、「楼市風向標」と呼ばれる上海では、2010年に住宅の新規着工面積が1200万平方メートルを超える年間目標を達成することを保障し、住宅着工総量の約6割を占めている。2011年の保障住宅の建設・調達量は1500万平方メートルを計画しており、供給量も1150万平方メートルに達する見込みだ。長期的にビル市を悩ませてきた「構造的不均衡」は、改善の兆しを見せている。
先日、分譲住宅の購入制限政策の「有効期限」を2010年12月31日まで明記していた福州、アモイなどの一部の都市がこの政策を順延執行することを決定した。残りの「購入制限」を実施している都市も、「購入制限」を解除する信号を解放していない。
なぜ「購入制限」を続けるのか。陳晟氏は、「インフレ期待が高まり、投資投機的需要が再び反発する可能性がある一方、重点都市の住宅供給は依然として不足しており、購入制限を緩和すれば、住宅価格が再び急速に上昇する可能性がある」と述べた。「最も厳しいビル市の規制」はある程度、2011年に続くだろう。
一部の業界関係者は、不動産産業はさらに「制度的なコントロール」を確立し、実施すべきだと考えている。住建部政策研究センターの秦虹副主任は、これらの制度には、市場需要の変化をタイムリーに反映する土地市場制度、企業にリスクを自己負担させる不動産金融制度、住宅資源の占有と収益分配を自動的に調節できる不動産税収制度などが含まれるべきだと考えている。
また、住宅建設と供給を保障するには、引き続き推進を加速させなければならない。地方は投資を増やし、建設を加速させることを決意し、数年の努力を経て、住宅供給システムにおける保障住宅の比重を大幅に向上させなければならない。
