北京のオフィスビルの家賃は下落を止めます。オンライン教育企業のレンタルキャンセルの影響はいくらですか？

「暗い時まで」はだんだん遠くなり、今年の第3四半期には、北京オフィスビルの市場は引き続き回復態勢にあります。

高力国際がこのほど発表したデータによると、北京のA級オフィスビルの純吸引量は2四半期連続で過去最高を更新した後、第3四半期も高い水準を維持しています。家賃は9四半期連続で下落した後、初めての落ち込みを迎えました。

全体の市場は安定していますが、一部の地域の市場は暗流がわき起こります。第三四半期には、「双減」政策の影響で、オンライン教育企業の集中的な賃借還付により、北京上地区のオフィスビルの純吸引量がマイナスになり、望京-酒仙橋と中関村地区はオンライン教育企業が多いため、影響も比較的大きい。

高力国際華北区研究部の陸明取締役もさらに指摘した。オンライン教育企業の賃借還付は全市場に与える影響は非常に限られており、市場は短期的に修復できる。

オンライン教育企業の賃貸キャンセルは市場全体に対する影響が非常に限られています。市場は短期的に修復できます。視覚中国

市場需要が常態に戻る

時間がもし2020年の年末に戻るなら、北京オフィスビルの市場は憂慮に満ちています。

2020年末、データによると、北京オフィスビル市場の空き率は19.4%に達し、ここ10年の最高を更新した。一方、オフィスビル市場の家賃水準は2019年末の383元/月/平方メートルから351元/月/平方メートルまで下がり、下落幅は8.4%に達し、同様に10年近くの高さを記録しました。

当時の北京オフィスビル市場は供給量が大きく、産業構造調整や疫病などの要因が重なって、かつてないほどの冷え込みに見舞われました。

しかし、市場の状態は新年の到来によって瞬間的に回復することはなく、一方では上昇し続けている純吸引量であり、一方では家賃水準が下がっています。この回復は少し長いです。

高力国際データによると、2021年第1四半期、第2四半期の北京甲級オフィスビル市場の純吸引量はそれぞれ26万平方メートル、37万平方メートルで、上半期の累計去化量はすでに過去1年間の平均純吸引量の水準に達している。

家賃の水準は2020年末に351元/月/平方メートルに下がってから、2021年第1四半期、第2四半期の北京甲級オフィスの平均家賃は引き続き344.8元/月/平方メートルと340.8元/月/平方メートルに下がっています。

でも、家賃の下落幅は確かに縮小されています。

2021年第3四半期には、北京オフィスビル市場の回帰がより鮮明になった。

高力国際データによると、9四半期連続で下落した後、北京オフィスビル市場の賃貸料は安定傾向にあり、市場平均の純有効賃貸料は341.1元/月/平方メートルで、前輪は0.1%微増となった。ハイパワー国際は、市場の賃貸料調整のウインドウ期間が最終的に近くなり、賃貸料は4四半期または2022年第1四半期に大幅に回復する見込みです。

空室率については、北京のA級オフィスビルの空室率が四半期連続で上昇した後、2021年第二四半期からサイクル比が低下し、四半期の空室率が18.2%に低下した時、この傾向は第三四半期まで続いた。高力国際統計によると、第三四半期において、北京市の甲級オフィスの空き率は16.7%で、前輪比は1.5ポイント下がった。

空室率が低下したのは主にオフィスビルの市場が2四半期近く高い吸引量を維持しているからです。高力国際のデータによると、第3四半期に、北京のA級オフィスビルの市場の純吸引量は21.5万平方メートルで、依然として高い需要水準を維持しています。

陸明によると、北京のA級オフィスビルの市場需要は実際にはすでに常態に戻ったという。世邦の魏理仕中国区研究部の責任者である謝晨氏も同様に、商業不動産市場の反発が予定通り到来したと考えている。

全体の市場にはあまり影響がありません。

「ダブルマイナス」政策の下で、オンライン教育企業の集中キャンセルは北京オフィス市場に影響がありますか？

高力国際データ統計によると、一部の分子市場は短期的にこの影響を大きく受けています。今年の第3四半期には、北京上地の地域産業園区の純吸引量は-3万平方メートルで、前輪比は6.5万平方メートル減少しました。過去四半期に、上地の地域の平均純吸引量は4.5万平方メートルです。

家賃と空室率も変動し、家賃は前四半期の176.1元/月/平方メートルから173.1元/月/平方メートルに下がり、空室率は5.4%から6.8%に上昇した。

注意が必要なのは、上地地区の産業園区の賃貸料はずっと高いレベルにあって、空室率はこれまで平均水準より低くて、“双減”の影響の下で、この地区の賃貸料は依然として産業園区の市場の平均賃貸料より高くて、空室率も全市の16.7%の平均水準より低いです。

上地地区のほかに、望京-酒仙橋地区、中関村地区にも大量のオンライン教育企業が賃貸をキャンセルします。高力国際データによると、第3四半期、望京-酒仙橋エリアの甲級オフィスビルと産業園区の純吸引量は1.2万平方メートルで、環比は5万平方メートル減少した。中関村地区の純吸引量はマイナス0.8万平方メートルで、前輪比は2万平方メートル減少しました。

しかし、高力国際は同時に、オンライン教育企業の賃借還付の影響は主にB級ビルと産業園プロジェクトに集中しており、甲級オフィスビルに対する影響はより小さく、全体市場に影響はあまりないと指摘しています。

また、オンライン教育企業は望京-酒仙橋、上地などの低空室率の市場に集中しており、大面積の立退きは他の企業の新たなオフィス需要のための空間を提供している。また、オンライン教育企業の退出面積は多くの新装とオフィス家具を持っているので、このような面積が市場に投入された後、インターネット企業の歓迎を受けている。少数の「専門」のビルを除いて、所有者はあまねく楽観的な態度を持っています。まだ後続のレンタルを心配することがあまりありません。