REITS 의 뜨 거 운 발행 에 따 른 냉 철 한 사고: 단기 리 스 크 가 2 급 시장 에서 장기 적 으로 리 스 크 가 제품 과 업계 에서

       6 월 2 일 에 선전 증권거래소 에 상장 한 첫 번 째 공모 리 티 스 가 먼저 배급 판매 비율 을 발표 했다.

최초의 철 강 녹 에너지 대중 들 이 구 매 를 신청 할 수 있 는 배급 비율 이 가장 낮은 것 은 1.76% 이 고 뱀 구 산 원, 광저우 광 하, 염 항 REIT 의 대중 구 매 신청 비율 이 비교적 높 은 데 각각 2.39%, 10.80%, 8.8% 이다.

이 데 이 터 는 공모 사상 최저 배급 비율 을 갱신 했다.

       앞서 공모 의 최저 배급 비율 은 2019 년 에 발 행 된 광 발 과학 기술 혁신 펀드 로 이 펀드 의 유효 청 약 신청 확인 비율 은 3.29% 로 공모 펀드 비례 배급 판매 최저 치 를 기록 했다.

""너무 핫 해 요. 어떤 REITS 제품 은 오전 내 내 10 배 이상 모 았 어 요."한 증권 회사 의 채널 인 사 는 한도 가 제한 되 기 때문에 일부 기구 도 대중 투자 자 들 이 구 매 를 신청 하 는 데 가입 했다 고 말 했다.

REITS 는 주식, 채권 등 전통 적 인 금융 수단 을 제외 한 또 다른 혁신 형 금융 제품 으로 강제 배당 체제 가 있 지만 이 배당 율 은 고정 적 이지 않 고 수익 리 스 크 와 운영 리 스 크 가 존재 한다. 또한 공모 REITs 가 막 문 을 열 었 기 때문에 2 급 시장 은 비 이성 적 인 행 위 를 하여 이성 적 인 기구 투자 자 에 게 영향 을 줄 수 있다.

따라서 21 세기 경제 보도 기자 와 의 인터뷰 에서 투자 자 들 은 기초 자산 의 구체 적 인 상황 을 신 중 히 분석 하고 리 스 크 수익 특징 을 잘 이해 한 뒤 구 매 해 야 한다 고 말 했다.

폭발 적 인 REITS 의 핵심 가치

제품 조회 기간 에 가장 인기 있 는 것 은 뱀 구 산 원 이 고 전체적인 청 약 배 수 는 15.31 배 이다.

자료 에 따 르 면 뱀 구 산원 REIT 의 바 텀 자산 은 뱀 구 왕 곡 의 만 융 빌딩 과 만 해 빌딩 을 포함 하여 2014 년 에 지 어 졌 고 약 6 년 동안 경영 되 었 으 며 건축 면적 은 각각 4.17 만 평방미터 와 5.36 만 평방미터 이다.

부동산 평가 관계자 에 따 르 면 산업 단지의 업 무 는 2, 3 차 산업 사이 에 있 는 2.5 산업 으로 최근 에 일어 난 새로운 개념 으로 서비스, 무역, 결산 등 3 차 산업 관리 센터 의 기능 도 있 고 독특한 연구 개발 센터, 핵심 기술 제품 의 생산 센터 와 현대 물류 운영 등 2 차 산업 운영 기능 도 갖 추고 있다.

그 렇 기 때문에 산업 단지의 REITS 에 대응 하 는 배당 원 은 임대료 와 자산 의 상승 을 포함 하고 임대 료 는 주로 만 세 율 과 임대료 의 높 고 낮 음 을 고려한다.

광 시 뱀 구 산 원 REIT 의 모집 설명서 에 따 르 면 2020 년 말 까지 만 융 빌딩 과 만 해 빌딩 의 임대 율 은 각각 84% 와 94% 로 나 타 났 다.

알 아 본 바 에 따 르 면 현재 만 융 빌딩 과 완 하 이 빌딩 프로젝트 의 임대 기한 은 1 - 3 년 기 를 위주 로 하고 임대 계약 만 료 시점 의 분포 가 비교적 고 르 며 세입 업 의 분포 에 있어 이들 이 차지 하 는 비례 가 가장 큰 것 은 모두 신세대 정보 기술 산업 과 문화 창의 산업 으로 모두 50% 를 넘 었 다.

분배 가능 금액 의 경우 펀드 2021 년 과 2022 년 의 예측 가능 한 배분 가능 금액 은 각각 9134.57 만 위안 과 9267.2 만 위안 이다.순 현금 흐름 할당 율 은 각각 4.10% 와 4.16% 이다.

합 일 도시 업데이트 관계자 들 은 목표 자산 이 안정 적 인 운영 기한 에 들 어간 후에 향후 수익 수준 이 계속 향상 되면 산업 투자, 산업 서비스, 산업 운영 등 혁신 적 인 수익 모델 을 통 해 이 루어 질 것 이 라 고 주장 한다. 산업 주주 권 투자 가 전공 에 대한 요구 가 높 고 주기 가 비교적 길 기 때문에 산업 서 비 스 는 정밀 화 된 체계 화 를 통 해 실시 해 야 한다.단지 운영 업 체 로 서 는 장기 적 인 도전 이다.

투자 수익 의 확실성 과 불확실 성

리 티 스 는 채권 에 비해 고정 금 리 수익 은 없 지만 강제 배당 체제 가 있 지만 해마다 안정 적 인 현금 흐름 을 의미 하 는 것 은 아니다.

중신 증권 연구소 부 소장, 수석 FICC 분석가 들 은 REITS 가 주식 성과 부채 성 을 가 진 수익 특징 을 가지 고 있다 고 분명히 판단 했다.

뱀 구 산 원 과 같은 재산권 류 인 프 라 시설 인 REITS 는 더욱 주식 에 치 우 치고 미래의 성장 성 은 종합 적 인 실력 의 표현 이 될 것 이다.

따라서 이런 제품 을 평가 할 때 4% 안팎 의 예상 분파 수익 률 을 평가 할 때 더욱 중요 한 것 은 내부 적 인 성장 과 외연 적 성장 이다.내 성적 성장 은 이미 계약 한 임대료 성 장 률, 임대 차 갱신 과 시장 비교 가능 임대료, 부가 가치 서비스, 부동산 개조 향상, 품질 과 경영 면적 을 포함한다.외연 성장 성 은 발기인 의 자산 비축 과 확대 계획, 확대 자본 시장 환경 과 타당 성 등 을 포함한다.따라서 시장 에서 의 표현 은 펀드 관리자, 운영 업 체 의 관리 능력 을 더욱 시험 하고 앞으로 시장 을 통과 하면 각 펀드 의 수익 은 비교적 큰 차 이 를 보일 것 으로 예상 된다.

21 세기 경제 보도 기자 들 도 홍콩 예 프 리 츠 의 퇴출 은 전형 적 인 관리 불 규 사건 이라는 것 을 알 게 되 었 다.

홍콩 예 부 프로젝트 의 기초 자산 이 우수 하지만 관리자 가 임대 료 를 조작 하 는 것 에 대해 체계 적 인 안 배 를 한다.사건 이 알려 진 후에 이 REITS 는 감독 과 처벌 을 받 고 퇴출 되 었 고 프로젝트 관리자 와 모든 관련 중개 기구 가 모두 엄격 한 처벌 을 받 았 다.

특허 경영 권 인 프 라 시설 REITs 는 부채 에 치 우 쳐 그 수입 원 은 주로 차량 통행 비용, 고정 적 인 오수 처리 비용 과 쓰레기 처리 비용 으로 앞으로 현금 흐름 이 비교적 안정 적 이 고 고정 적 이다.그러나 미래 보조금 수입, 재건 계획 등 불확실 한 요소 도 존재 한다.

화 타이 증권 연구원 정 천 은 특허 경영 프로젝트 의 자산 가치 상승 이 프로젝트 수익 에서 차지 하 는 비중 이 비교적 적 고 시장 거래 가 활발 하지 않다 고 주장 했다.

"공모 리 터 스 가 좋 은 지, 핵심 은 기초 자산 이 좋 은 지, 현금 흐름 이 안정 적 인지, 지속 적 으로 성장 할 수 있 는 지 를 보 는 것 이다."부동산 펀드 의 최고 투자 관, 홍 토 혁신 펀드 관리 유한 공사 인 프 라 펀드 투자 결정 위원회 위원 공 영 예 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 바 텀 자산 에 대한 평 가 는 시장 공급 과 수요 관계 에 달 려 있다 고 말 했다. 해당 업계 가 전망 이 좋 은 업계 인지, 관리자 와 외부 관리 기구의 관리 능력 등 이 있 는 지 등 이다.

중국 REITS 의 단기 및 장기 위험

화 난 의 한 공모 인 사 는 REITS 의 연간 수익 률 은 두 가지 요소 에 의 해 결정 된다 고 지적 했다. 하 나 는 바 텀 프로젝트 의 배당 상황 이 고, 다른 하 나 는 REITS 상장 후 2 급 시장의 거래 할인 프리미엄 이다.

"첫 번 째 인 프 라 시설 공모 REITS 바 텀 자산 의 질 이 좋 고 운영 모델 이 성숙 하 며 지속 적 이 고 안정 적 인 수익 과 현금 흐름 을 가진다."이 같은 공모 펀드 관계자 에 따 르 면 첫 번 째 리 티 스 는 약 60 개 를 보 고 했 고 그 중에서 9 개 제품 을 선정 했다.

기초 자산 의 질 이 고 비 를 넘 었 지만 제품 이 막 문 을 열 었 기 때문에 공모 자 들 은 2 급 시장 에서 비 이성 적 인 행 위 를 할 것 이 라 고 우려 했다. 투자 자 들 이 성숙 하지 않 아 급 격 히 폭락 하 는 상황 이 발생 하면 서 기관 투자 자 들 도 이 로 인해 먼저 관망 하 게 되 었 다. 이 로 인해 회사 도 투자 자 교육 을 계속 받 고 있다.

해외 경험 을 보면 REITS 는 보험, 연금, 사회 보장 등 기구 투자 자 들 의 중장 기 투자 품 이 되 었 고 기구의 참여 아래 시장 은 성숙 이성 이 되 었 다.

구체 적 으로 프로젝트 를 보면 공모 REITS 후기 리 스 크 는 주로 기초 자산 의 질 에서 나온다.

예 를 들 어 미국 시장 에 문제 가 발생 한 REITS 는 주로 두 가지 측면 에서 발생 한다. 하 나 는 프로젝트 가 소재 하 는 업계 의 발전 이 몰락 한 것 이 고, 다른 하 나 는 프로젝트 자체 의 발전 과 관리 에 문제 가 생 긴 것 이다. 예 를 들 어 어떤 프로젝트 의 레버 리 지 율 이 너무 높 아서 자산 이 채 무 를 감당 하지 못 하 는 상황 이 발생 했다.

이에 대해 홍 토 혁신 염전 항 REIT 프 리 젠 테 이 션 펀드 매니저 양책 은 항구 창고 에 저장 한 자산 을 제외 하고 회사 주 동방 심 창 투자 그룹 도 높 은 표준 창고 에 물류 자산 을 투자 했다 고 밝 혔 다. 또한 교통 인 프 라 시설, 임대 주택, 청정 에너지, 산업 단지 와 데이터 센터 등 여러 코스 에서 적극적으로 구 조 를 하고 프로젝트 자원 을 비축 했다.

       부 국 펀드 도 생태 친 환경, 저 탄소 신 에너지, 창고 물류, 과학기술 단지 등 국내 경제 발전 추세 에 맞 는 분야 에서 양질 의 공모 REITS 기초 자산 을 발굴 하여 고객 에 게 더 많은 양질 의 공모 REITS 제품 을 제공 할 것 이 라 고 밝 혔 다.중장 기적 으로 보면 실제 운영 과정 에서 의 경험 과 교훈 을 계속 정리 하고 효과 적 인 인 인 프 라 자산 운영 전략 을 제정 하 며 과학적 이 고 합 리 적 인 운영 관리 방안 을 정리 하고 양질 의 정보 공개 내용 을 제공 하여 펀드 소유자 의 이익 을 보장 할 것 이다.